Para ello, me permito exponer las siguientes razones jurídicas.
SOBRE LA PERTINENCIA DE HACERLA VIRTUAL:
1. El Régimen de la Propiedad Horizontal en Colombia tiene legislación específica desde Agosto de 2001 y de acuerdo con la jurisprudencia, cuando una materia tiene regulación para esa materia, no se toma la ley general sino la particular. A esta característica, se le denomina: “El principio de especialidad normativa- (lex specialis derogat legi generali), que ha sido calificado por nuestra jurisprudencia como principio general del Derecho —tal como comprobaremos infra—, junto con el de jerarquía (lex superior derogat legi inferiori) y el de temporalidad o cronología de las normas (lex posterior derogat legi priori), es considerado como un criterio tradicional de solución de las antinomias, entendiendo por éstas las contradicciones normativas que se producen cuando, ante unas mismas condiciones fácticas, se imputan consecuencias jurídicas que no pueden observarse simultáneamente”. (…) “EL CONCEPTO DEL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD NORMATIVA: Como destaca NORBERTO BOBBIO— hace referencia a la materia regulada, al contenido de la norma, y supone el tránsito de una regla más amplia, que afecta a todo un género, a una regla menos extensa, que afecta exclusivamente a una especie de dicho género. Es decir, la preferencia aplicativa de la norma reguladora de una especie de cierto género sobre la norma reguladora de tal género en su totalidad. Se destaca en la misma línea que la norma que representa el género y la que regula la especie posee elementos comunes, pero la norma especial añade un dato ulterior a la que representa el género”.
2. En el contenido clausular de la Ley 675, reza: ARTÍCULO 39. Reuniones. La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario. (…) ARTÍCULO 42. Reuniones no presenciales. Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión de la asamblea general cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el respectivo caso. En este último caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad. PARÁGRAFO. Para acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como fax, grabación magnetofónica o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la hora en que lo hace, así como la correspondiente copia de la convocatoria efectuada a los copropietarios.
ARTÍCULO 43. Decisiones por comunicación escrita. Serán válidas las decisiones de la asamblea general cuando, convocada la totalidad de propietarios de unidades privadas, los deliberantes, sus representantes o delegados debidamente acreditados, expresen el sentido de su voto frente a una o varias decisiones concretas, señalando de manera expresa el nombre del copropietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la fecha y hora en que se hace. En este evento la mayoría respectiva se computará sobre el total de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Si los propietarios hubieren expresado su voto en documentos separados, estos deberán recibirse en un término máximo de un (1) mes, contado a partir del envío acreditado de la primera comunicación. (…) ARTÍCULO 45. Quórum y mayorías. Con excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión. Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Las mayorías superiores previstas en los reglamentos se entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría calificada aquí indicada. Las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas.
3. La Corte Constitucional mediante sentencia C-738 de 2002 determinó la imperatividad, es decir, deja claramente establecida como inmodificable por parte de los propietarios al redactar sus reglamentos, el artículo 45 de la ley 675, fijando las condiciones de quórum deliberatorio y decisorio.
4. La legislación provisional emitida por los diferentes estamentos del Estado nacidas de la declaratoria del Estado de Emergencia Sanitaria, Económica, Social y Ambiental por el Covid 19 y justamente la que hace referencia a las asambleas, especialmente la Resolución y la aclaración emanada del MINISTERIO DE COMERCIO, INDUSTRIA Y TURISMO – DECRETO NÚMERO…. 398 DE (13 MARZO DE 2020 REUNIONES NO PRESENCIALES DE JUNTAS DE SOCIOS, ASAMBLEAS GENERALES DE ACCIONISTAS O JUNTAS DIRECTIVAS Artículo 2.2.1.16.1. Reuniones no presenciales. Para los efectos de las reuniones no presenciales de que trata el artículo 19 de la Ley 222 de 1995, modificado por el artículo 148 del Decreto Ley 019 de 2012, cuando se hace referencia a la asistencia de «todos los socios o miembros» se entiende que se trata de quienes participan en la reunión no presencial, siempre que se cuente con el número de participantes necesarios para deliberar según lo establecido legal o estatutariamente.
Si nos remitimos al contenido del artículo 44, se puede colegir que su redacción es confusa ya que si se mira con detenimiento su contenido, el cual reza así: ARTÍCULO 44. Decisiones en reuniones no presenciales. En los casos a que se refieren los artículos 42 y 43 precedentes, las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación simultánea o sucesiva, o en la comunicación escrita, expresada esta última dentro del término previsto en el artículo anterior, es claro que no se refiere a todos los casos. Aquí entonces, acogiéndonos a su literalidad, las preguntas que afloran son: a) ¿A este tipo de asambleas no pueden ir representante y delegados? b) Y si las comunicaciones simultáneas o sucesivas y las comunicaciones escritas solo aplican para las asambleas no presenciales, entonces porque se pretende aplicarlas de manera general? No hay que olvidar que este artículo fue erróneamente tomado de la ley comercial 222 de 1995 y no obedece a la naturaleza ni de los bienes, ni de los actos que de ella se derivan.
5. Y como último argumento de peso, es menester dejar claro que existe un principio constitucional inalterable que es LA PREVALENCIA DEL INTERÉS GENERAL SOBRE EL PARTICULAR, por lo cual, no es posible exigir la mayoría absoluta porque estaríamos ante el privilegio de las minorías en contra de las mayorías como lo establece la dinámica normativa nacional, según la cual, hay jerarquía de la norma y en este orden de ideas, no se puede contradecir ni la constitución ni la especialidad normativa cuando hablamos de un simple concepto. La ley es específica, clara y contundente.
SOBRE LA PERTINENCIA DE HACERLA PRESENCIAL:
De acuerdo con el Decreto 1168 de Agosto 25 de los corrientes, se regula la Nueva Fase de Aislamiento Selectivo cuya vigencia rige a parir de este primero de Septiembre.
De su contenido se colige que a pesar de que no habrá restricciones de movilidad, las organizaciones, tales como las copropiedades, están claramente obligadas a mantener vigente el PROTOCOLO DE BIOSEGURIDAD en cumplimiento y están también obligadas al rigor que la responsabilidad que les fija dentro de la Ley 675.
El decreto en comento declara con exactitud que:
a) El protocolo de bioseguridad debe registrarse y hacerse aprobar por la alcaldía de cada municipio.
b) Que una vez registrado y autorizado el Protocolo de Bioseguridad para cada copropiedad, las personas deben aportar su pasaporte sanitario vigente para el uso de bienes comunes.
c) Si hay reuniones, estas deben ser informadas y autorizadas por las ARL y EPS de las personas en riesgo.
d) El protocolo y la logística deben estar supervisadas y avaladas por un profesional con tarjeta de salud ocupacional que responde por la plena ejecución.
e) Y en caso de resultar alguien contaminado, tanto los miembros del consejo como de la administración, deberán salir a la indemnización o sanciones a que haya lugar.